《贵阳市存量房网上交易管理规定》（以下简称《规定》）实施以来，为保障我市存量房网上交易工作，促进我市房地产市场平稳健康发展发挥了重要作用。为了紧密结合我市房地产交易市场发展的新形势、新要求、新需求，提高立法质量，根据贵阳市人民政府办公厅关于印发《贵阳市人民政府2021年规章立法后评估计划》的通知，将《规定》作为今年立法后评估项目。

一、基本情况

（一）评估工作开展情况

贵阳市人民政府办公厅关于印发《贵阳市人民政府2021年规章立法后评估计划》的通知下达后，贵阳市住房城乡建设局随即牵头成立立法后评估工作组（以下简称工作组），制定了立法后评估工作方案开展立法后评估工作。评估过程中主要采取了以下四种评估方法：

1、文献研究。工作组核对了与《规定》相关的上位法及配套规定，包括国家和地方两个层面的法规、政策性文件、配套规定等，对其中的相关内容进行整理和分析。

2、实地调研。工作组对存量房网上交易管理工作实施效果较好、参考性较强的成都市、南宁市两地进行了实地调研，与当地住建局进行了座谈、对当地房屋交易大厅进行了实地调研，将《规定》及具体实施措施与当地的实施措施进行比较，对比分析评价其合理性、可操作性等。

3、问卷调查。工作组于2021年7月开始调查问卷的设计工作，于9月27日通过网络在筑房网、贵阳市房地产公众服务号发布，截至10月8日形成有效问卷500份。

4、座谈会。工作组组织贵阳市存量房网上交易具体管理部门、中介协会、房地产开发企业、中介机构等单位开展了座谈会，就《规定》实施中存在的服务管理、制度执行及程序操作问题展开座谈。

（二）《规定》的宣传和实施情况

《规定》作为不具备强制性的规章，能否发挥实效性，实现立法目的，很大程度上取决于人民群众的认知度。根据调研调查问卷的回馈，社会公众绝大多数知晓《规定》。从调取的2017年至2021年的数据显示，规定得到了很好的贯彻实施。 相关数据情况为：

存量房交易网签数量：2017年15475件；2018年23419件；2019年18425件；2020年13041件；2021年19714件。

网络操作系统注册量：个人总注册数182424人；企业总注册数22229户

二、分析评价

在通过文献研究、实地调研、问卷调查、座谈会等多种评估方法形成调研成果的基础上，结合《贵阳市政府规章立法后评估办法》，为客观、科学地进行《规定》立法后评估，工作组建立了一整套评估指标体系，以评估指标体系作为《规定》及其实施情况的评估分析标准，以评估指标体系中的指标作为反映《规定》是否需要修改、废止的检验标尺。

评估指标具体见下表：

工作组按照评估指标体系将评估等级分为好、较好、一般、较差、差五个等级，通过评估直接将二级指标予以定性评级，一级指标通过二级指标进行转化，总体评估通过一级指标进行转化，以定量的方式得出评估结论。

二级指标评级分数：

好=100 较好=80 一般=60 较差=40 差=20

二级指标=AN

一级指标=BN

总体评估=C

二级指标转化一级指标公式为：

BN=A1+A2…+AN/N

C=B1+B2…+BN/N

一级指标、总体评估转化区间为：

好=100 100≥较好＞80 80≥一般＞60

60≥较差＞40 40≥差

在对《规定》的合法性、合理性、协调性、执行性、实效性、规范性按照评估指标体系进行评估后，工作组对《规定》的总体评估结论是“较好”。具体为：

合法性

合法性，是指立法必须符合法定立法权限、符合立法程序、不违背上位法的规定等。本次评估将合法性指标细化分为以下三项二级指标：

权限合法

依据《中华人民共和国立法法》第八十二条的规定，在城乡建设与管理方面，设区的市的人民政府有权就属于本行政区域的具体行政管理事项进行进行规定，制定规章。因此贵阳市有权制定《规定》，权限合法。

程序合法

《规定》于2009年7月27日市人民政府常务会议通过，于2009年7月30日公布，2009年10月1日施行。根据2018年8月13日公布的《贵阳市人民政府关于修改部分规章的决定》第一次修改；根据2020年12月23日公布的《贵阳市人民政府关于修改＜贵阳市公共场所禁止吸烟暂行规定＞等76件规章的决定》第二次修改；根据2021年7月23日公布的《贵阳市人民政府关于修改＜贵阳市结建防空地下室维护管理规定＞等43件规章的决定》第三次修改。其制定、修订程序符合法律规定，程序合法。

内容合法

《规定》作为对存量房政府平台网上交易进行管理的规章，在立法内容上主要是对存量房政府平台网上交易主管部门职责、义务进行明确与规范，以及对政府平台网上交易操作程序的规定，符合基本法理和有关立法公平正义的价值取向。在立法内容方面不存在违反上位法规定的情形。

根据以上对三项二级指标的评估，工作组得出结论如下表：

合理性

合理性是指所规定的各项制度、措施应当适当、必要，符合公平公正和权利与义务、权利与责任相统一的原则，罚则应当与违法行为的事实、性质、情节及危害程度相当。本次评估将合理性指标细化分为以下三项二级指标：

必要性

必要性是指所规定的各项制度、措施应当适当、必要。根据本次调研调查问卷的回馈结果，针对“您认为房地产主管部门提供存量房买卖网上交易管理服务是否有必要”一问，91.2%的人选择了有必要、7.2%的人选择了无所谓、1.6%的人选择了不应该，针对“您认为存量房租赁过程中是否需要网上交易管理服务””一问，83.8%的人认为非常需要，10.6%的人认为需要，仅有5.6%的人认为不需要；针对“您认为存量房抵押过程中是否需要网上交易管理服务”一问，89.6%的人认为非常需要，7.6%的人认为需要，仅有2.8%的人认为不需要；由此可见，绝大多数受访公众认为由政府提供的网上交易平台管理服务是必要的。而且根据《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》、《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》、《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》等住建部所发规范性文件的要求，房屋交易合同网上签约备案，是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作，要实现房屋网签备案全覆盖，在全国城市规划区国有土地范围内全面实行房屋交易合同网签备案制度。因此，《规定》所制定的内容是必要的。

适当性

适当性是指符合公平公正和权利与义务、权利与责任相统一的原则。《规定》的立法目的是规范存量房交易行为，建立公平、公正、透明和管理有序的存量房网上交易秩序，保障交易安全，维护交易当事人合法权益。而《规定》内容并不涉及强制性条款，而是以规定存量房政府平台网上交易主管部门职责、义务，提供存量房政府平台网上交易服务的方式实现立法目的。《规定》的内容实质是规定一系列的公众服务措施，并未对当事人设定权利义务，是否网签并不影响当事人相关权利义务的行使。因此《规定》所制定的内容适当性评估为好。

罚则相当

罚则相当，指的是罚则是否与违法行为的事实、性质、情节以及危害程度相当。在《规定》不涉及强制性条款的前提下，《规定》也未设置罚则，符合《规定》主要是以提供存量房政府平台网上交易服务的方式实现立法目的的内在逻辑。因此《规定》罚则相当评估为好。

根据以上对三项二级指标的评估，工作组得出结论如下表：

（三）协调性

协调性是指规章的各项规定之间、同位阶其他规章之间以及与国家、省新出台的政策等是否协调。本次评估将协调性指标细化分为以下三项二级指标：

1、与相关同位法之间的协调性

《规定》作为对存量房政府平台网上交易进行管理的规章，其相关同位法为《贵阳市商品房销售网上备案管理规定》，二者共同构成了房屋交易合同网签备案制度的依据，是实现新建商品房、存量房网签备案系统全覆盖的基础，因此《规定》与相关同位法之间的协调性为好。

2、与配套规范性文件的协调性

《规定》的配套规范性文件为《贵阳市房屋网签备案程序规范（试行）》，该配套规范性文件及其附件《贵阳市房屋网签备案操作手册》系对《规定》相关内容的具体细化，为存量房政府平台网上交易提供的操作指引，因此《规定》与配套规范性文件的协调性为好。

3、与新出台政策的协调性

《规定》于2009年7月27日市人民政府常务会议通过，于2009年7月30日发布。在此后住建部相继发布了《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》、《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》、《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》等政策性规范文件。《规定》与该部分政策性规范文件存量房网上交易管理部分的要求相适应，具有一定的前瞻性。但该部分政策性规范文件除了对存量房网上交易管理作出了要求，还对存量房备案制度、存量房网签备案配套制度建设，特别是存量房交易资金监管服务等方面进行了要求，而《规定》由于制定时间较早，并未对相关部分作出具体规定。因此综合来看，《规定》与新出台政策的协调性为一般。

根据以上对三项二级指标的评估，工作组得出结论如下表：

（四）执行性

执行性，是指规定的各项制度及其程序设计是否切合实际、易于操作、便民高效，本次评估将执行性指标细化为“制度及程序设计是否具有可操作性”：

根据本次调研调查问卷的回馈结果，对于“您认为我市存量房网上交易系统是否简便、易于操作”40%的人认为非常简便、易于操作，20.6%的人认为中规中矩，3%的人认为不简便、操作复杂，36.4%的人没有使用过。因此去除掉没有使用过我市存量房网上交易系统的人，大部分人认为我市存量房网上交易系统简便、易于操作，从民众角度来看，制度及程序设计具有较好的可操作性。在座谈会中，相关中介机构也认为存量房网上交易系统确实方便、易于操作。因此，制度及程序设计是否具有可操作性的评估为好。

根据以上对二级指标的评估，工作组得出结论如下表：

（五）实效性

实效性，是指规章实施后，是否实现了预期立法目的，是否得到普遍遵守与执行，是否有效地解决服务管理中存在的问题，预期效果和规章制定、执行成本如何。本次评估将实效性指标细化分为以下四项二级指标：

1、立法目的是否实现

《规定》的立法目的是规范存量房交易行为，建立公平、公正、透明和管理有序的存量房网上交易秩序，保障交易安全，维护交易当事人合法权益。至《规定》实施以来，为规范存量房交易行为起到了至关重要的作用；对网上交易平台的监督管理、对房地产中介机构的网上备案、信息发布也起到了建立公平、公正、透明和管理有序的存量房网上交易秩序的作用；群众在网上交易平台进行交易，也一定程度上避免了“一房二卖”等情况的发生，切实维护了群众的合法权益。因此立法目的实现情况评估为好。

2、主要规定是否落实

规定实施以来，房地产交易管理机构已落实网上平台建设，并根据需要不断升级更新操作系统，设置有专门的网上交易服务大厅。自网上平台建设完成以来，截取2017年至2021年的数据，注册用户已达20464人/户，通过网上交易系统网签数量为90074件。因此《规定》的主要规定已经落实，评估为好。

3、社会认可度

根据本次调研调查问卷的回馈结果，对于“您认为通过房地产主管部门的网络操作系统签订存量房买卖合同有什么好处（多选）”一问，70.8%的人认为能客观了解房源真实情况，76.5%的人认为有利于避免“一房二卖”，75.8的人为人“通过存量房网签配套的交易资金监管服务能保证存量房交易资金安全”，仅有3.1%的人认为没有好处。因此，社会认可度评估为好。

4、是否有效地解决服务管理存在的问题

立法后评估工作中开展的座谈会上，就服务管理中存在的问题询问了房地产交易管理机构的意见，房地产交易管理机构以及其他区域的县级人民政府所属房地产交易管理机构均表示在日常工作中《规定》有效运营，仅存在部分技术层面的问题需要通过技术手段解决。因此，有效地解决服务管理存在的问题评估为好。

根据以上对四项二级指标的评估，工作组得出结论如下表：

（六）规范性

规范性指的是，是否符合立法技术规范，逻辑结构是否严密，用语表述是否准确，是否影响到规章的正确、有效实施。本次评估将规范性指标细化分为以下两项二级指标：

1、文本结构完整、逻辑严密

《规定》先后规定了立法目的、使用范围、主管部门、房地产中介机构注册与信息发布、委托房地产中介机构进行网上交易的程序性规定、自行达成交易进行网上交易的程序性规定，因此《规定》内容结构是完整的，相关逻辑也是严密的，《规定》文本结构完整、逻辑严密评估为好。

2、立法语言精准

《规定》的立法语言大部分精确不存在问题。但第二条中“前款所称存量房网上交易，是指通过网络操作系统发布存量房交易信息，对达成交易意向的存量房，由交易双方当事人通过网络操作系统签订交易合同的存量房交易行为”中所指称的“网络操作系统”的表述可能存在歧义，该表述中未明确指称为政府管理部门建立的“网络操作系统”，有可能导致误解。综合来看，虽然《规定》有此指称不精准的情况，但其并未影响到规章的正确、有效实施，因此《规定》立法语言精确评估为较好。

根据以上对两项二级指标的评估，工作组得出结论如下表：

总体评估

综上，根据工作组制定的评估指标体系进行分析，得出结论：《规定》制定权限、程序、内容均符合法律规定，合理性好、协调性好、执行性较好、实效性好、规范性较好，特别是得到了很高的社会认同度。因此，总体评估为较好。具体如下表所示：

三、存在的问题

虽然《规定》总体评估为较好，但根据工作组的调研分析，《规定》存在较为突出的问题如下：

住建部在《规定》发布后相继发布了《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》、《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》、《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》等政策性规范文件。经对比发现：

上述政策性规范文件对存量房网上交易管理提出的是“网签+备案”的要求。因此，《规定》仅对“网签”进行了规范，但未对应然发生的“备案”进行明确；

2、上述政策性规范文件还要求落实存量房网签备案配套制度的建设，包括加强交易资金监管、房源核验、房屋网签备案价格监测等方面。但《规定》制定时间较早，并未对前述事项有所涉及。

四、结论和建议

《规定》符合制定权限、程序、内容均符合法律规定，其合理性好、协调性好、执行性较好、实效性好、规范性较好，总体评估为较好。从国家层面来看存量房网签备案制度以及存量房网签备案配套制度建设是加强房地产行业管理、落实调控政策、规范市场秩序、维护群众合法权益的重要手段，是促进房地产市场平稳健康发展的基础性工作，是国家部委多次下达规范性文件的要求；且根据对社会公众的调研问卷反馈，《规定》所设立的房屋网签制度符合人民群众的切实需求。

通过本次《规定》的立法后评估工作，有以下几点启示和建议：

在《规定》中明确备案。

存量房网签备案工作是《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》、《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》、《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》等政策性文件的一再要求，且对存量房政府平台网上交易产生的数据进行备案并不影响当事人的权利义务，反而有利于交易安全的保障。因此工作组建议在《规定》中明确关于要求房地产交易管理机构对存量房政府平台网上交易的备案，进一步与国家政策要求保持一致。

在《规定》中规定存量房交易资金监管制度。

存量房交易资金监管工作是《关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见》、《房屋交易合同网签备案业务规范（试行）》、《住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见》、《关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知》等政策性文件的一再要求；且根据调研调查文件的回馈，“您认为存量房交易过程中是否需要存量房交易资金监管服务”一问，91.6%的人认为非常需要，6.8%的人认为需要，仅有1.6%的人认为不需要；在立法后评估工作中开展的座谈会上房地产交易管理机构也表明，现阶段当事人通过政府平台进行网上交易主要是为了获得存量房交易资金监管服务。由此可见，存量房交易资金监管工作既是国家政策的要求，也是人民群众的需求。因此建议在《规定》中规定该项制度，以利于促进存量房交易网签备案工作的实施。

在《规定》中增设发布存量房交易参考价的规定。

根据调查问卷反馈，针对“您认为我市存量房网上交易管理还应当加强或采取哪些配套措施（多选）”一问，74.4%的人认为应该发布存量房交易参考价，通过社会公众此项需求的启示，且根据实地调研，成都市已施行了发布存量房交易参考价的制度，效果良好。因此建议在《规定》中增设此项规定。

特此报告

发布时间: 2021-10-15 10:00 

 来源:贵阳市住房和城乡建设局